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新闻中心
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以案说法 新房遭漏水浸泡,业主索赔为何被驳回?


新房装修好后,市民都会选择“晾”一段时间再入住。这期间,一旦发生漏水之类的意外,业主往往不能在第一时间得知并处理,由此产生的财产损失该由谁来承担?日前,苏州市虎丘区人民法院对一起财产损害赔偿纠纷案依法判决,驳回了原告业主要求被告开发商和物业公司赔偿20余万元的诉讼请求。

             



   ===基本案情===



(1)私家花园管道被堵致污水倒灌


“新房是叠墅样式,一个单元四层,上下就两户,我们在一、二层,附有私家花园,2017年年底装修完毕,想着放一段时间,等过了年再入住。”据原告潘先生陈述,2018年2月,他和妻子前往新房进行入住前的准备工作,“一打开房门就傻眼了,两层楼的地面、家俱、楼梯全浸泡在水中,一层的天花板吊顶还在不停滴水,二楼卫生间的地漏也往外冒水。”夫妻二人见状当场报警。


在现场,警察与物业公司工作人员一道查找漏水原因,最终发现是窨井盖下水管出口被一个蛇皮袋堵住,导致楼上住户的下水无法正常排出,致使污水倒灌所导致。


经查,上述被堵塞的下水管道,位于供潘先生家专属使用的私家花园中,“楼上业主装修比我们早,2017年10月就已经入住,这之后到我们装修完毕并没有漏水的事情。”对于该蛇皮袋的来源,潘先生认为是开发商在施工阶段未及时清理的垃圾,此外,物业公司未对物业共用设施设备进行日常维修养护也是造成其损失的原因,于是将两被告诉至法院,要求赔偿20余万元。



(2)蛇皮袋哪来的,谁都说不清


案件审理过程中,经第三方评估原告潘先生的损失总价为139706元。又经鉴定,各方对溢水原因系下水管道被蛇皮袋堵塞所致没有争议,但究竟是哪方造成了蛇皮袋堵塞,鉴定机构表示无法鉴定。

庭审中,被告开发商辩称,新房移交时曾对下水道进行了通球试验,结果完全正常,且所有业主均正常办理了入住手续,“我们认为完全有可能是因为原告方装修的时候,将蛇皮袋掉入了下水管导致堵塞。”


被告物业公司提交了质量记录汇总作为证据,显示工程部定期严格按照合同约定,每年疏通小区的公共管道两次,其中包括对涉案地块的雨水井和污水井的地下管网进行疏通,并未发现任何异常。“堵塞管道位置在原告私家花园里,该部位并不是物业服务的公共区域范围。”物业公司认为,原告作为房屋的所有人,房子长期空置,未及时发现溢水情况,是造成损失扩大的最主要的原因。


“虽然发生问题的管道出口是在我们的院子里,但该管道是和楼上共用的。”庭审中,原告表示,从上一次来新房到发现房屋被水浸泡,间隔十几天时间。




 


   ===说理依据===




法院经审理后认为:

保管财物主要义务在于自身。

法院认为,当事人对其主张的事实应提供相应的证据予以证明,否则应承担举证不能的法律后果。本案中,原告并未提交任何证据证明是开发商过错导致其损失,且后者在将涉案房屋交付前均进行了通球试验,结果正常。“原告房屋被水浸泡前,楼上业主已入住长达数月。”承办法官表示,在此情况下,原告直接推断系被告开发商在房屋建造过程中遗留建筑垃圾未清理而造成下水管堵塞,该结论实难令人信服。”所以对原告要求被告开发商承担赔偿责任的请求依法不予支持。


关于原告要求被告物业公司承担赔偿责任的诉讼请求,法院亦不予支持。首先,根据业主与物业公司签订的《苏州市前期物业管理服务协议》,关于物业共用部位和共用设施设备维护的标准为五级,而五级标准的要求中包括了“每年疏通地下管井2次,发现堵塞及时处理”,对此,被告物业公司举证了2017年的地下管网疏通记录,原告对此虽不认可,但也未能提交相反证据,而且从常理来说,原告的房屋在2018年才被水浸泡,在此之前一直由原告楼上住户正常使用,被告物业公司在2017年无论是否对地下管网进行疏通,管道堵塞的事实当时尚未发生系客观事实,在此意义上讲,被告物业公司即使2017年未能按照约定履行疏通地下管网的职责,与原告发生于2018年的损失也不具有必然的因果联系;另外,协议要求被告物业公司每年疏通地下管井2次,而造成原告房屋被水浸泡的时间发生在2018年2月,该年度刚刚开始,断不能据此认定被告物业未能完成2018年的疏通任务。


其次,根据原告所述,发现房屋被水浸泡那天距离原告上次到涉案房屋时间间隔也不过十几天,原告不能苛责被告物业公司随时对地下管网进行监管疏通,更何况被堵塞的下水管位于原告的专用区域内,客观上也不允许被告物业公司随时随地进行检测。


本案中,保管自己财物的主要义务在于原告自身,原告自己对下水管堵塞导致房屋被水浸泡都未能及时发现,却要求物业公司提供不间断的“保姆式服务”,既不公平也不合理。





 ===判决结果===



法官驳回原告诉讼请求。


本案中还有一种可能就是他人所为。对此,承办法官表示,原、被告在协议中约定了在管理过程中,因原告方或者第三者之故意、过失所致的损害,或业主、使用人违反本合同、临时管理规约及其他物业服务规定所致的一切相关损害,以及本物业之共用部分(含共用部位、共用设备设施)自然或人为的任何损坏(但因甲方和其委托的物业服务企业故意或重大过失所致的,不在此限)等情况,不论其为直接或间接,均构成对甲方和其委托的物业服务企业的免责事由。


“造成原告房屋被水浸泡的原因是下水管道堵塞,而下水管道堵塞的主要因素是蛇皮袋,在不能认定蛇皮袋系因两被告的行为进入下水管道的情况下,从逻辑上讲,也只能认定系原告或者第三者的故意、过失行为所导致。”法官提醒,在此情况下,构成被告的约定免责事由,被告对此无需承担责任。据此,法院最终判决驳回了原告潘先生的全部诉讼请求。











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